Nebenwerte-Jahresfavoriten 2019: 3. Aktienanalyse DEFAMA AG – zweistellige Rendite mit Fachmarktzentren ?

 

Die 2014 gegründete Deutsche Fachmarkt AG (WKN: A13SUL) gehört hierzulande zur Kategorie der noch relativ unbekannten Nebenwerte. Wenig verwunderlich, bringt es das Immobilienunternehmen mit Fokus auf kleine Einzelhandelsobjekte doch gerade mal auf eine Marktkapitalisierung von knapp 50 Millionen Euro. Die Defama AG widmet sich dabei einem absoluten Nischenbereich: Fachmarktzentren in kleinen und mittleren Städten. Lassen sich mit diesem Geschäftsmodell langfristig attraktive Renditen erzielen?

 

Investmentcase

Diese Fachmarktzentren, eine Ansammlung von Einzelhandelsgeschäften aus verschiedenen Branchen, sind dabei hauptsächlich in Nord- und Ostdeutschland angesiedelt. Der Fokus speziell auf diesen Bereich hat dabei durchaus seinen Hintergrund. Objekte dieser Größenordnung (1-5 Mio Euro) sind für die meisten institutionelle Investoren schlicht zu klein und somit uninteressant. Und wo weniger Nachfrage, da gesetzmäßig niedrigere Preise. Die Defama erwirbt Fachmarktzentren ebenso nur dann, falls eine zweistellige Nettomietrendite erzielt werden kann. Langfristig ist das erklärte Ziel der in Berlin ansässigen AG, das Portfolio sukzessive weiter aufzubauen und zu einem der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden.

 

Referenzkurs DefamaAnzahl Aktien in Mio.Market Cap in Mio.BörsensegmentStreubesitz
12,90 €3.900.00050.310.000
m:access der Börse München (Hauptbörse), XETRA, Frankfurt, Düsseldorf, Berlin
61 %
Quellen:http://defama.de  

 

Chancen

Mit dem rasanten Aufbau des Portfolios (aktuell 30 Objekte) seit Gründung in 2014, scheint die wichtige Voraussetzung, ein erfolgreicher Track Record, durch das aktuelle Management erfüllt. Dies Käufe wurden dabei unter den selbst auferlegten Konditionen getätigt (Kauf von Objekten zu maximal neunfacher Jahresnettomiete).

Betrachtet man also die jüngste Historie der Defama, sieht man eine schöne, sukzessive Steigerung der Umsätze und Gewinne, was dem funktionierenden Geschäftsmodell geschuldet ist:

 

Entwicklung Defama AG in Mio. € (Quelle: marketscreener.com)

 

 20162017201820192020
Umsätze3,445,838,6511,413,4
Gewinn je Aktie0,380,480,661,40
Dividende pro Aktie0,200,340,410,510,59
 

Management

Für die zuletzt rasante Entwicklung zeigt sich in erster Linie CEO Matthias Schrade verantwortlich. Umso erfreulicher in diesem Zusammenhang die Nachricht, dass dieser jüngst seinen Vertrag um weitere 5 Jahre bis 2024 verlängert hat (ebenso wie der Aufsichtsrat). Ebenso verspricht sein hoher Anteil (aktuell 32 %) am Unternehmen ein hohe Identifikation mit selbigem ebenso wie ein Interesse an langfristig ausgerichtetem Handeln innerhalb der AG. Darüber hinaus waren in den letzten Monat einige Insiderkäufe durch Herrn Schrade zu verzeichnen.

Große Chancen liegen in der Natur des Geschäftsmodells der Defama begründet. Dieses ist zum einen gut plan- und skalierbar (aufgrund der Vielzahl an möglichen Objekten die jährlich hinzu gekauft werden können) als auch defensiv und wenig zyklisch. So wundert es auch nicht, dass die Defama von den jüngsten Turbulenzen an den Börsen nahezu vollständig verschont wurde.

Doch wie stößt das Team um Herrn Schrade auf neue Objekte und welche Kriterien müssen diese, wie eingangs erwähnt, erfüllen? Beim Scann potentieller Ziele wird im Vorfeld zum einen darauf geachtet, dass mindestens zwei bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter an Bord sind und diese mit überdurchschnittlich langen Mietverträgen ausgestattet sind. Es wird eine langfristige Vollvermietung der Immobilien angestrebt (aktuell liegt die Vermietungsquote bei erfreulichen 96 %). Darüber hinaus können 80 % der Mieteinnahmem bonitätsstarken Filialisten zugerechnet werden. Ferner achtet das Mangement auf eine breite Streuung der Vermieter. Kein Mietvertrag zeichnet sich für mehr als 4 % der Gesamterträge aus, ebenso kommen die „Top 5“‐Mietverträge zusammen auf nur 13% der gesamten Mieteinnahmen.  All diese Maßnahmen reduzieren das Risiko von Mietausfällen drastisch.

 

Entwicklung der Defama AG an der Börse

 

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